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大家好，我是表姐。

今年年初分析海淀规划，表姐说过，海淀的发展趋势是以清华北大为精神原点，中关村为产业原点，一路向北的过程。

这个分析当然没错，也能在最新的海淀分区规划中找到痕迹，不过今天表姐想和大家聊的是：

在海淀一路向北发展的路径中，其实还在北五环暗藏了一股新兴的「腰部力量」。

而这股力量的兴起，跟表姐早前写过的海淀职住平衡和抢人大战，有着密不可分的关系。

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实际上，职住平衡也不止海淀在推，而是北京全区都在推进的一项政策，但各区情况不同，发力的侧重点也各不相同。

比如，亦庄更侧重增加保障房以及疏通交通的通达性，门头沟则需要增加就业来促进职住平衡。

但对于海淀，如果你认真分析过海淀分区规划，其实能很快发现，职住平衡是写入分区规划「目录」级的重点。

（ps：海淀分区规划真是常看常新，从公布以来，海淀后续的很多动作都能在这份规划中找到痕迹，也建议大家多看看。）

表姐觉得，除了领会ZY精神，海淀也确实需要着手解决职住平衡的问题，所以才在分区规划中拿出单独的一节来做阐述。

这点在西二旗上班的伙伴们肯定深有体会，上下班高峰期，开车堵，地铁挤，通勤头大指数能上5颗星。

早高峰时期，万泉河路、G6京藏高速经常是全线飘红，而地铁8号线，13号线进城满载率能达到100%。

尤其是地铁13号线西二旗站，高峰期只能用人山人海来形容，懂的都懂。

实际上，这也是没办法的事。表姐之前写过，北边几个人口密集的居住区：回龙观、天通苑、清河、沙河以及北七家聚集了大量的产业人口。

而能容纳他们就业的地方，无外乎永丰、上地、中关村软件园、未来科学城几个产业园区。

这里面，永丰正在起步，昌平未来科学城主要是央企为主，最后大部分就业人口还是去了西二旗、上地那片儿。

但到西二旗上地比较方便的只有清河，对回龙观、天通苑以及北七家的居民来说通勤状况就比较痛苦。

一旦有别的选择，比如未来科学城有更多面向市场的职位，那么北七家跟天通苑的居民，一定会转向昌平。

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而产业人口流失是海淀不愿意看到的。所以海淀就祭出了两个大招：一个是增加产业园区的住宅供应。（永丰的宅地就是这么调出来的）

另一个就是在市区找地儿修产业园。销冠100的老粉丝的都知道，之前表姐扒过海淀五环产业区的一块天选之地：

在西小口和北沙滩两个地铁站附近的，总体量超过200万㎡的产业园集群。

从整体的定位来看，两个产业组团的定位都比较高大上。

其中，地铁8号线西小口附近的东升产业园二期，表姐查到，东升产业园二期地上总建筑82.5万㎡，预计今年年底工程竣工。

根据规划，会重点聚集人工智能、智能制造、软件和信息服务业。同时也适当引入「医药健康领域研发和总部型企业」和「文化科技融合」企业。

东升科技园北边是中关村西三旗（金隅）科技园，据说要引入的也是一些人工智能、工业互联网、新能源等高新产业。

而位于北沙滩地铁站附近的东升科技园三期，也是海淀的重点项目，目前已经全面开工，计划2023年建成开放。

看相关介绍，东升科技园三期定位更偏向总部研发，以及科研成果转化，据说是按照海淀东大门「新地标」的规格来建造的。

从效果图上看，三个科技园都蛮有科技感与现代感的，很符合海淀的气质。

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不过，当你把三个产业园的位置，放到一张更大的地图上时，一个有意思的现象就出现了。

你会发现，金隅科技园二期、东升科技园二期和东升科技园三期的位置，都更靠近海淀东部。

只是金隅科技园二期和东升科技园二期更靠近昌平，东升科技园三期更靠近朝阳。

除此之外，金隅科技园二期、东升科技园二期与东升科技园三期的位置，分列海淀北五环内外，相隔距离只有5公里。

刚好能与靠西侧的中关村软件园，形成一个横向的北五环产业带。

并且向北能连接永丰，向南则连接中关村以及清北一众高校，在地理上起到承上启下的作用。

看来，海淀不仅要留住海淀的人才，还有点要从昌平与朝阳吸引人才的意思。

昌平和朝阳要小心了。

当然，表姐发现的并不止这些。

因为更靠近市区，所以在金隅科技园、东升科技园二期和三期的用地规划中，更多的体量被分配给了产业和商业用地。

住宅只占到很小一部分。

三个产业园中，目前唯一有新房供应的只有东升科技园三期，也就是被大家熟知的中建壹品·学府公馆。

从规划来看，学府公馆南侧还预留了两块基础教育用地，小的那宗是幼儿园，体量稍大的应该是小学用地。

再往南就是东升科技园三期和北沙滩地铁站以及青塔公园。

据表姐所知，这也是区域内唯最后一块待开发的住宅用地，所以，地块从挂牌到现在热度一直不减，也算得上是今年的神盘候选人之一。

项目21号线上开盘，据说当天售罄，一把销售过120亿，这个成绩看似意料之外，其实也在情理之中。

毕竟，在海淀新兴北五环产业带，能有一个地铁加持产业的新房住区。

这样的机会势必是越来越少的。销冠100

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欢迎添加表姐微信：lucky0633

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